Marzysz o zakupie mieszkania lub planujesz budowę domu? Brakuje Ci funduszy? Możesz je zdobyć, decydując się na kredyt hipoteczny. Zanim jednak wybierzesz ofertę konkretnego banku, sprawdź wszystkie możliwości dostępne na rynku. Przeanalizuj warunki oferowane przez instytucje, aby umowa spełniała Twoje oczekiwania. Sprawdź, na co zwrócić szczególną uwagę.
Zdolność kredytowa i wiarygodność kredytobiorcy
Niezależnie od tego, w jakim stopniu przyszły kredytobiorca ocenia swoje możliwości finansowe, zostaną one poddane dokładnej analizie przez bank. Samo oszacowanie maksymalnej kwoty kredytu, jaką można uzyskać na poczet hipoteki, zależy od wielu czynników. Dlatego nie można z góry zakładać, że bank udzieli świadczenia o określonej wysokości. Można ją jednak wstępnie wyliczyć z pomocą narzędzia, jakim jest kalkulator kredytów hipotecznych. Ten znajdziesz na stronie: https://finanse.rankomat.pl/kredyty/hipoteczne/.
Kalkulatory wykorzystują podstawowe algorytmy w zakresie oceny zdolności kredytowej. Oznacza to, że uzyskane wyniki mogą różnić się od tych, które przedstawia klientowi wybrany bak. Za pomocą tego typu narzędzi można natomiast skalkulować przybliżoną wysokość kredytu hipotecznego. Do obliczenia zdolności kredytowej konieczne są jednak podstawowe informacje:
- planowany okres zobowiązania podany w latach,
- oprocentowanie kredytu,
- sumę miesięcznych wydatków, które uwzględniają limity kart kredytowych, wysokość innych rat, comiesięczne rachunki domowe,
- dochody netto,
- rodzaj zatrudnienia,
- liczba osób na utrzymaniu.
Kalkulator po uwzględnieniu wszystkich wymienionych zmiennych wyświetli kwotę będącą zdolnością kredytową. Korzystając z niego, można dowolnie zmieniać informacje, uwzględniając wszystkie możliwe scenariusze np. zmianę pracy na lepiej płatną.
Banki przy udzielaniu kredytu hipotecznego wyliczają zdolność kredytową wnioskodawcy na podstawie własnych wzorów. Warto jednak zaznaczyć, że przy decyzji uwzględniają także samą wiarygodność kredytobiorcy. Jest ona związana m.in. z terminowymi spłatami poprzednich zobowiązań. Jeżeli wnioskujący spłacał wcześniejsze kredyty zgodnie z harmonogramem i nie zalegał z żadną ratą, wówczas może być uznawany przez bank za osobę wiarygodną.
Wkład własny i jego wysokość
Ubiegając się o kredyt hipoteczny, warto uwzględnić wkład własny. W większości banków starając się o pozyskanie finansowania na zakup nieruchomości wycenionej np. na 400 tysięcy złotych, wnioskujący musi zebrać 20% tej kwoty, czyli 80 tysięcy złotych. Niektóre banki uwzględniają 10% wartości nieruchomości. Zdarza się jednak, że niższy wkład własny wiąże się z koniecznością wykupienia dodatkowego ubezpieczenia w banku. Warto również dodać, że możliwe jest wniesienie wkładu własnego większego niż 20%. Wówczas wnioskujący o kredyt hipoteczny mogą liczyć na korzystniejsze warunki finansowania.
Coraz wyższe ceny nieruchomości sprawiają, że uzbieranie odpowiednio dużego wkładu własnego bywa kłopotliwe. Jest to zauważalne, szczególnie kiedy planowany jest zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. Wówczas należy do kosztów kredytu dodać również środki potrzebne na wykończenie domu lub mieszkania. Wkład własny może być jednak wniesiony w różnej formie, nie tylko gotówkowej. Może to być:
- inna nieruchomość,
- działka budowlana,
- papiery wartościowe,
- środki zgromadzone na kontach emerytalnych IKE oraz IKZE,
- zakupione dotychczas materiały budowlane.
Rodzaj i wysokość oprocentowania
Banki wyróżniają dwa rodzaje oprocentowania – zmienne oraz stałe oprocentowanie. W przypadku pierwszego z nich często można liczyć na korzystniejsze warunki kredytowania. Opcja ta jest jednak związana z ryzykiem. W przypadku zmian nominalnej stopy procentowej czy wzrostu inflacji, oprocentowanie kredytu również ulega zmianie. Może się wówczas okazać, że początkowo korzystne raty kredytu drastycznie wzrosną. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest więc kredyt ze stałym oprocentowaniem. Jest ono niezmienne przez cały okres trwania umowy. W praktyce, kiedy stopy procentowe rosną, a na rynku zachodzą poważne zmiany gospodarcze, kredytobiorca w dalszym ciągu pozostaje przy swoim oprocentowaniu i stałej racie kredytu.
Koszt całkowity kredytu hipotecznego
Zgodnie z art. 4 ustawy z 23 marca 2017 roku RRSO jest całkowitym kosztem, jaki ponosi klient za kredyt hipoteczny. Parametr wyrażany jest w postaci procentowej do całkowitej kwoty udzielonego kredytu w stosunku do jednego roku. Szczegółowe informacje na temat wskaźnika RRSO znajdują się na stronie: https://finanse.rankomat.pl/poradniki/rrso-kredyt-hipoteczny/. Warto również zaznaczyć, że wskaźnik RRSO musi być określony przez każdy bank już na etapie przedstawiania konkretnych ofert. Dzięki temu można łatwo porównać propozycje różnych placówek i wybrać najkorzystniejsze dla nich rozwiązanie.
Osoby decydujące się na kredyt hipoteczny powinny uwzględnić miesięczny koszt, jaki będą ponosić z tego tytułu na rzecz banku. Wpływa na to m.in.:
- oprocentowanie obliczane na podstawie stawki WIBOR oraz marży, jaką nalicza bank,
- prowizja, jaka naliczana jest przez bank w zamian za udzielenie kredytu,
- ubezpieczenie jako element obowiązkowy przy kredycie hipotecznym,
- opłaty dodatkowe, które naliczane są przez bank np. za rozpatrzenie wniosku.
Wszystkie informacje dotyczące ostatecznego kosztu kredytu hipotecznego zawarte są w umowie. Kredytobiorca przed jej podpisaniem powinien dokładnie zapoznać się z każdym jej zapisem, gdyż np. prowizja dla banku jest zmienną, która może być negocjowana.
